घरजग्गाको मूल्य अब घट्नेवाला छैन

भिडियो हेर्नको माथि को बक्स मा डबल क्लिक गर्नु होस्

कुनैबेला दिन दुई गुणा, रात चौगुणा बढ्ने नेपालको घरजग्गाको मूल्य पछिल्लो चार बर्षदेखि उल्टो गतिमा छ । राष्ट्र बैंकले घरजग्गाको मूल्यमाथि लगाम लगाएसँगै यसमा संलग्न व्यवसायीमात्रै हैन, त्यसमा प्रत्यक्ष/अप्रत्यक्षरुपमा ठूलो लगानी गरेका वित्तीय संस्थाहरु पनि धर्मराउने अवस्थामा पुगेका छन् । घरजग्गामा चौतर्फी संकट देखिइरहेका बेला यसमा संलग्न केही व्यवसायीहरु भने अझैसम्म आफुलाई जोगाइराख्न सफल देखिएका छन् । त्यसमध्येका एक हुन नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका सचिव भेषराज लोहनी । नेपालको घरजग्गा क्षेत्रमा करिव २ सय ५० को लगानी रहेको भन्दै उनले अब घरजग्गाको मूल्य नघट्ने दाबी गरे । उनको सुझाव छ- व्यक्तिगत प्रयोजनका लागि घरजग्गा किन्ने अहिले उपयुक्त समय हो ।

पछिल्लो समय घरजग्गा व्यवसायमा मन्दी छाएको भनिन्छ । हुन पनि नाम कहलिएकै व्यवसायीहरुको तस्वीरसहित पत्रिकातिर लिलामीका सूचना पनि बढिरहेका छन् । कत्तिको भयावह छ अहिलेको अवस्था ?

विगत चार वर्षदेखि घरजग्गा उद्योग मन्दीबाट प्रभावित हुँदै आएको छ । घरजग्गा व्यवसायमा मन्दी छाए पनि पछिल्लो वर्ष व्यक्तिगत घर र व्यक्तिगत प्लटहरु अर्थात बजेट घर तथा प्लटहरुको बिक्री काठमाडौं उपत्यकामा क्रमिक रुपमा बढ्दै गएको देखिन्छ । मोफसलमा पनि घरजग्गाको कारोबार बढ्दै गएको छ । ग्रामिण क्षेत्रमा रहेका शहर तथा सदरमुकाममा घरजग्गाको कारोबार अत्यन्तै बढ्दै गएको पाइन्छ । काठमाण्डौमा जस्तो ग्रामिण क्षेत्रमा मन्दीले खासै प्रभाव पार्न सकेको छैन् । त्यसैले सस्ता खालका घरजग्गाहरु आगामी वर्ष अझ बढ्न हामी व्यवसायीहरुले अनुमान गरेका छौं । यो वर्ष समयमा बजेट आउनु, मौदि्रक नीतिमा रियल स्टेटका धरै कुरा समेटिनु, ब्याजदर घट्दै जानु, रेमिट्यान्स बढ्दै जानु लगायतका कारणले घरजग्गा ब्यबसायमा बिस्तारै उकालो लागिरहेको छ । ४ वर्षदेखि कुरेर बसेका क्लाइन्टहरु अब घरजग्गा खरिद गर्ने सहि समय हो भनेर लागिरहेका छन भने चुनाव हुन्छ भन्ने आधार तयार हुँदै गएका कारण पनि यो क्षेत्रमा सकारात्मक प्रभाव पर्न थालेको छ । पछिल्लो समय नेपालीहरु कोलोनी र अपार्टमेन्टमा बस्न अभ्यस्त हुँदै गएको देखिन्छ, यसले पनि ब्यबसायमा सुधार आइरहेको छ ।

अपार्टमेन्ट, बंगला वा टुक्रा जग्गामध्ये कुन क्षेत्रको कारोबार उच्च रहेको पाउनुभएको छ ?

विशेषगरी कोलोनीमा बनेका सस्ता घरहरु र डेभलप गरिएका सस्ता खालका प्लटहरुको खरिद-बिक्री अहिले पनि चलायमान नै रहेको छ । यस्ता घर तथा प्लटहरुको खरिद बिक्री काठमाडौं उपत्यकामा पनि उच्च रहेको छ । पहाडी तथा तराई जिल्लाका शहरहरुमा घरजग्गाको मूल्य समेत बढ्दै गएको हामीले पाएका छौं ।

सरकारले हालै गरेको एक सर्वेक्षणमा सन २०१५ सम्म घरजग्गा व्यवसाय शिथिल नै रहने ठहर गरेको छ । तपाईलाई के लाग्छ ?

नेपालीहरुको संस्कार के छ भने कुनै पनि व्यवसाय बुम हुन थाल्यो भने सोँच विचार नै नगरि त्यस क्षेत्रमा प्रवेश गरिहाल्ने । चार वर्ष अगाडीको कुरा गर्ने हो भने अहिले २ सय रुपैयाँ रहेको बैंकको सेयर २ हजार रुपैयाँसम्म पुगको थियो । त्यति बेला घरजग्गाको भाउ पनि थाम्नै नसकिने गरी आकासियो । त्यतिबेला अन्य क्षेत्रमा राम्रो गरिरहेका व्यवसायीहरुले पनि घरजग्गा व्यवसायबाट रातारात धनी बन्न सकिने रहेछ भनेर जथाभावी लगानी गरे । जहाँसम्म तपाईले सरकारी अध्ययनको सन्दर्भ उठाउनुभयो, त्यो डाटा व्यक्ति-व्यक्तिलाई सोधिएर तयार परिएको हो । निरासा भएको अवस्थामा सबैले खरिद बिक्री शिथिल हुन्छ, मूल्य बढ्दैन भनेर जवाफ दिनु स्वभाविक पनि हो । यही सर्भे ४ वर्ष अगाडि गरिएको हुन्थ्यो भने घरजग्गा कारोबार बढ्छ भन्ने डाटा आउँथ्यो होला । त्यहि भएर यस डाटामा विश्वास गरिहाल्नुपर्ने हामीले देख्दैनौं । महंगा अपार्टमेन्ट, प्लटहरुको कारोबार बढ्न नसके पनि सस्ता कोलोनी र जग्गाहरुको कारोबार अवश्य बढ्ने छ ।

छिट्टै धनी हुने नाममा सवै क्षेत्रका मानिसहरुले घरजग्गामा लगानी गरे भन्नुभयो । त्यही कारण उद्योग डुब्ने अवस्थामा पुग्यो भन्ने तपाईहरुको ठहर हो ?

यो उद्योग व्यवसायिक रुपमा अगाडि बढेको १०/१२ वर्षमात्र भएको छ । जुन बेला संस्थागतरुपमा व्यवसायीहरु यस क्षेत्रमा प्रवेश गरे, त्यही समयमा द्वन्द्व चरमविन्दुमा पुग्न गयो । लगानीको वातावरण ध्वस्त बन्दै गयो, व्यवसायीहरुले आफ्नो व्यवसायबाट हात धुनेसम्मको अवस्था आयो, त्यो बेलामा यो व्यवसाय सुस्त गतिमा रहेको थियो । जब शान्ति प्रकृया शुरु भयो, त्यही समयमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरु धेरै खोलिए, सबैले लगानी गर्ने ठाउँ रियल स्टेट बन्न पुग्यो, ८/१० बर्ष यत्तिकै रहेका घरजग्गाको मूल्य एक्कासी बढ्न गयो । त्यो अवस्था धेरै समय रहन पनि हुँदैनथ्यो ।

घरजग्गा व्यवसाय नियन्त्रण बाहिर जान थालेपछि राष्ट्र बैंकले ०६६ मा मोनिटरी पोलिसीमार्फत घरजग्गा व्यवसायलाई नियन्त्रण गर्‍यो । त्यो समयमा कुनै पनि किसिमले यस व्यवसायलाई नियन्त्रण गर्न नसकेको भए अहिले अर्थतन्त्र नै धरासायी बन्ने थियो । राष्ट्र बैंकले घरजग्गा व्यवसायको एक्कासी नियन्त्रण गर्दा घरजग्गा व्यवसायमा लगानी गर्नेहरु जोखिममा पर्न गएका हुन् । नियन्त्रण गर्नासाथ कारोबार घट्न गयो, धेरै लगानी गरेर निर्माण गरिएका घर तथा अपार्टमेन्टको मूल्य स्वात्तै घट्यो, जसले गर्दा व्यवसायी उठ्न नसक्ने गरी थला परे । राष्ट्र बैंकले विस्तारै नियन्त्रण गर्दै जानुपर्नेमा एकाएक नियन्त्रण गर्दा यो व्यवसाय थला पर्न गएको हो । तर, जो प्रोफेसनल व्यवसायी थिए र धेरै लामो समयदेखि यही व्यवसायमा लागेका थिए, तिनीहरुको तुलनामा पछिल्लो समय ०६४/०६५ मा आएर लगानी गर्ने व्यवसायीहरु धेरै जोखिममा परेका छन् ।

यो उद्योगमा स्थापित व्यवसायीहरु पनि अहिले धरासायी भएको देखिन्छ । तपाइको संस्थाले कुन व्यवसायी कतिसम्म फसे भनेर कुनै समीक्षा गरेको छ ?

हामीले व्यक्तिगत रुपमा को कति डुब्यो भनेर हामीले भन्न र खोज्न हुँदैन । तर, नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघमा संस्थागत रुपमा १ सय ३० व्यवसायी आवद्ध रहेका छन् । ती कम्पनीहरुले काठमाडौं उपत्यकामा ७१ वटा संस्थागत प्रोजेक्टमा हात हालेको पाएका छौं । ती ७१ वटा प्रोजेक्टमध्ये धेरैजसो सम्पन्न हुँदै गएका छन् । ठूला अपार्टमेन्टमा सबैभन्दा ठूलो समस्या आएको हो । कारण अझै नेपालीहरुमा अपार्टमेन्ट कल्चर विस्तार भइसकेको छैन । धेरैजसोले आफ्नो आवश्यकताले नभई नाफा कमाउने हिसावले लगानी गरे । व्यवसायीले एउटा प्रोजेक्टका लागि भनेर ग्राहकबाट उठाएको रकम अन्य क्षेत्रमा परिचालन गरिनु, आर्थिक अनुसासनमा नरहनु, क्षमता भन्दा बढी जग्गा र घरहरु खरिद गरिनु, बैंकमा तरलता कम हुनु, ८ प्रतिशत ब्याज रहेको ऋण एक्कासी १५/१६ प्रतिशतमा पुग्नु, बैंकहरुले घरजग्गा व्यवसायीको घर-घरमा गएर ऋण लिइदिनुस भनेर उकास्नु, नगर विकासले अनुगमन गर्न नसक्नु, व्यवसायको समिक्षा गर्न नसक्नु लगायतका कारणले पनि व्यवसाय संकटमा पर्न गयो । व्यवसाय संकटमा पार्न व्यवसायी पनि दोषी रहेका छन् । ग्राहकहरुले सकी नसकी धेरै फ्लाट जग्गा खरिद गरेर संकटमा परेपछि व्यवसायीलाई रकम नदिँदा पनि व्यवसायी मर्कामा परे ।

समस्यामा परेका व्यवसायीहरुमध्ये अहिले कति समस्याबाट मुक्त भइसके र कति अझै फसिरहेका छन् ?

समग्र रुपमा हेर्दा सबै व्यवसायी केही न केही समस्याबाट गुजि्रएका छन् । जो व्यवसायी पुरानो हो, सस्तो मूल्यमा जग्गा खरिद गरेको थियो त्यो अहिले जतिसुकै ब्याज बढे पनि आर्थिकरुपमा समस्यामा छैन् । तर, जो घरजग्गा व्यवसाय बुम भएको बेला ०६४/०६५ मा यस क्षेत्रमा प्रवेश गरे, उनीहरुले महंगो मूल्य हालेर खरिद गरेका प्रोजेक्टहरु अहिले सोही मूल्यमा बिक्री हुने अवस्था छैन ती व्यवसायीहरु अहिले संकटमा छन् । उनीहरुले बढ्दो खर्चअनुसारको मूल्यमा बिक्री गर्ने अवस्था छैन ।

व्यवसायीहरुले बिक्री नभएका ठूला अपार्टमेन्टहरुलाई होटल, हस्पिटल, स्कुल कलेज लगायतको प्रयोजनका लागि प्रयोगमा ल्याउन थालिएको छ कि अपार्टमेन्ट कल्चर विकास हुन्छ भनेर ग्राहकलाई नै कुरेर बसेको अवस्था हो ?

हिजोको जस्तो अपार्टमेन्ट तुरुन्त बिक्री हुन्छ भनेर बसेको छैन । सरकारले उच्चपदस्थ कर्मचारीहरुलाई अपार्टमन्ट खरिद गरेर दिने निर्णय गरेपछि केही अपार्टमेन्ट त्यता प्रयोग हुन सक्छन् । अहिले व्यवसायीहरुले अपार्टमेन्ट होल्ड गरेर नराखी होटल, हस्पिटल लगायतका क्षेत्रमा लगाउन थालेका छन् । व्यवसायीहरुले बैकल्पिक रुपमा सोचिरहेका छन् । सरकार, बैंक तथा वित्तीय संस्था र ग्राहकहरुले व्यवसायीहरुलाई सहयोग गरेर माथि उठाउन भूमिका खेल्नुपर्छ । बैंक तथा वित्तिय संस्थाहरु पनि मन्दी छाएपछि व्यवसायीसँग गरेका कबुललाई कुल्चेर ब्याक भएको अवस्था समेत छ । बैंकहरु पछि हटेर हैन, सहयोगी भएर आउनुपर्छ ।

घरजग्गाको मूल्य अहिले बढ्ने, घट्ने अथवा स्थिर रहने के छ ?

प्रत्यक्ष रुपमा हेर्ने हो भने ४ वर्ष अगाडिको भन्दा अहिले २०/३० प्रतिशत मूल्य घटेको छ । तर, अप्रत्यक्ष रुपमा हेर्दा व्यवसायीहरुले ६० प्रतिशत ब्याज तिरिसकेको र २०/३० प्रतिशत मूल्य घट्दा व्यवसायीहरुलाई झण्डै ८०/८५ प्रतिशत घरजग्गाको मूल्य घटिसकेको अवस्था हो । मूल्य जे जति घट्यो घट्यो, अब घट्नेवाला छैन् । अहिले घरजग्गाको मूल्य स्थिर रहेको छ अब विस्तारै बढ्ने विश्वास रहेको छ । राष्ट्र बैंकले भर्खरै सार्वजनिक गरेको मौदि्रक नीतिमा पनि घरजग्गा व्यवसायीका केही माग सम्बोधन गरेको छ । सरकार पनि घरजग्गा व्यवसायलाई केही खुकुलो बनाउनुपर्छ भन्ने मानसिकतामा रहेको हुँदा अगामी दिनमा घरजग्गाको मूल्य विस्तारै बढ्ने निश्चित छ ।

तीन हजार अपार्टमेन्ट बिक्री नभएको भन्ने सुनिएको थियो, यति ठूलो संख्याको अपार्टमेन्टलाई कसरी ब्यबस्थापन गर्ने ?

संस्थागत रुपमा आएका निर्माणाधीन र निर्माण भइसकेका अपार्टमेन्टको संख्या काठमाडौं उपत्यकामा ६ हजार रहेको छ । जसमध्ये ३ हजार अपार्टमेन्टहरु निर्माण सम्पन्न भएर बिक्री भइसकेका छन् भने बाँकी निर्माण हुँदै छन् । बाँकी ३ हजार निर्माण र बिक्री हुने क्रममा छन् । व्यक्तिगत घरहरु हेर्ने हो भने २२ सय युनिट घर निर्माणका लागि अनुमति लिएको देखिन्छ । त्यसमा जम्मा ३ सय युनिट घरहरुमात्र बिक्री हुन बाँकी छन् । नेपालीहरु व्यक्तिगत घरहरुमा बस्न रुचाउने हुँदा यस्ता घरहरु थन्किएर रहने अवस्था छैन । नेपालमा कोलोनीमा निर्माण गरिएका व्यक्तिगत घरहरुको सम्भावना राम्रो देखिन्छ ।

उपभोक्ताको नजरबाट हेर्दा अहिले घरजग्गा खरिद गर्ने सही समय हो ?

नेपालीहरुको अर्थिक अवस्था ४ वर्ष अगाडिको भन्दा बढेको छ । काठमाडौंमा जमीनको मूल्य ४ वर्षदेखि स्थिर रहेको कारणले गर्दा सस्ता घरहरुको बिक्री बढ्दै जाने र मूल्यसमेत विस्तारै बढ्दै जाने हुँदा आवश्यकता परेका ग्राहकहरुले बाहिरभन्दा व्यवस्थित तरिकाले निर्माण गरिएका सस्ता घर तथा अपार्टमेन्ट खरिद गर्दा राम्रो हुन्छ, ब्यक्तिगत प्रयोगका हिसावले यो उचित समय नै हो ।

पछिल्लो समय नेपालमा रेमिट्यान्स भित्रिने क्रम बढ्दो छ । घरजग्गा कारोबारमा पनि रेमिट्यान्सले प्रत्यक्ष प्रभाव पारेको हुन्छ । बाहिर बस्ने नेपालीहरुले अपार्टमेन्ट तथा कोलोनीका घर खरिद गर्दा के कुरामा ध्यान दिनुपर्छ ?

बाहिर बस्ने मानिसहरु व्यवस्थित अपार्टमेन्टमा बस्न अभ्यस्त भइसकेका हुन्छन् । व्यक्तिगत रुपमा बनाइएका घरहरुभन्दा व्यवस्थित रुपमा बनाइएका अपार्टमेन्ट आफुलाई पायक पर्ने ठाउँमा खरिद गर्दा सबैभन्दा उत्तम हुन्छ । लगानीका हिसावले पनि विदेशमा रहेका नेपालीहरुले कतिपय प्रोजेक्टहरुमा लगानी गर्न सक्छन् । मूल्य अभिवृद्धि गरेर बेच्न सकिने ठाउँहरु जहाँ भोलि पूर्वाधार बन्ने अवस्था छ, त्यस्ता ठाउँमा बनेका प्रोजेक्टहरुमा लगानी गर्दा हुन्छ । पहिले नै बनिबनाउ ठाउँमा खरिद गर्दा लगानी फस्ने सम्भावना रहन्छ ।

अपार्टमेन्ट तथा एकल घरहरुमा पर्याप्त सुविधाहरु नभएको, मापदण्ड पुरा नगरेको भन्ने गुनासो पनि ग्राहकबाट आइरहेका छन् नि ?

व्यवसायीले बनाएका कुनै पनि भवन भत्कियो, कमजोर भयो भने ठूलो क्षति बेहोर्नुपर्ने हुन्छ । यो कुरा सबै व्यवसायीहरुलाई थाहा छ । भवन निर्माण गर्दा पालना गर्ने सम्पूर्ण नियम र परिधिभित्र रहेर भवन निर्माण गरिएको छ । इञ्जिनियरहरुले पनि भवन कमजोर भयो भने त्यसको भागिदार हुनुपर्ने भएकाले कमजोर डिजाइन गर्दैनन् । सरकारले पनि बेला बेलामा अनुगमन गरिरहेको हुन्छ । तर, सरकारले जति अनुगमन गर्नुपर्ने थियो, त्यो भने गर्न सकेको छैन । नेपाली घरजग्गा व्यवसायीहरु गुणस्तरमा धेरै सजग छन् । घरजग्गा व्यवसायलाई राम्रो बनाउन सरकारले घरजग्गा नीति ल्याएर अनुगमनलाई प्रभावकारी बनाउनुपर्छ । त्यसो भएमा नेपालमा घरजग्गा व्यवसाय व्यवस्थित हुन्छ । सरकार नयाँ र व्यवस्थित सहर बनाउने अभियानमा रहेको हुँदा घरजग्गा नीति अति आवश्यक रहेको छ । नेपाली व्यवसायीहरु सरकारले बनाउन लागेको व्यवस्थित नयाँ शहर परियोजनामा हातेमालो गर्न सक्ने अवस्थामा रहेका छन् ।